Daňové přiznání při prodeji nemovitosti: Kdy a jak ho správně podat?

Jaké daně se platí při prodeji nemovitosti?

Dobrá zpráva je, že některé daně spojené s převodem nemovitosti byly v minulých letech zrušeny. Nemusíte tedy platit:

• Daň z nabytí nemovitosti (zrušena v roce 2020)
• Daň z převodu nemovitosti (zrušena v roce 2014)
• Daň z převodu nemovitosti (zrušena v roce 2014)

V roce 2025 se vás však mohou týkat tyto daně:

• Daň z příjmu při prodeji nemovitosti (platí prodávající)
• Daň z přidané hodnoty (DPH) (týká se podnikatelů a novostaveb)
• Daň z nemovitých věcí (přechází na kupujícího)

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Daň z příjmu se vypočítává jako rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou nemovitosti, přičemž lze odečíst prokazatelné náklady, jako jsou rekonstrukce, provize realitní kanceláři nebo právní služby.

Jaká je sazba daně?

• 15 % pro zisk do 36násobku průměrné mzdy (odhad pro rok 2025: 1 676 052 Kč)
• 23 % pro část zisku nad tuto hranici

Příklad výpočtu daně:

Pokud prodáte byt za 7 milionů Kč, přičemž jste jej koupili za 4,5 milionu Kč, váš zisk činí 2,5 milionu Kč. Daňový výpočet bude následující:

• Částku do 1 676 052 Kč zdaníte 15 % (tj. 251 407,8 Kč)
• Částku nad tento limit (tj. 823 948 Kč) zdaníte 23 % (tj. 189 508,04 Kč)

Celkově zaplatíte na dani 440 915,84 Kč.

Kdy jste od daně osvobozeni?

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti NEPLATÍTE, pokud splníte jednu z podmínek:

• Vlastnictví nemovitosti alespoň 5 let (resp. 10 let u nemovitostí získaných po 1. 1. 2021)
• Bydleli jste v nemovitosti alespoň 2 roky před prodejem
• Použijete peníze z prodeje na vlastní bydlení (např. koupě nové nemovitosti nebo splacení hypotéky)

💡 TIP: Pokud jste nemovitost zdědili od přímého příbuzného, započítává se i doba, po kterou ji vlastnil on.

Jak snížit daňovou povinnost?

Pokud nesplňujete podmínky pro osvobození, můžete snížit základ daně následujícími způsoby:

• Odečtěte náklady na rekonstrukci – doložené faktury za stavební práce
• Započítejte provizi realitní kanceláře – pokud jste využili služeb makléře
• Uplatněte náklady na právní služby a katastrální poplatky
• Náklady na marketing a propagaci nemovitosti (např. home staging, profesionální fotografie, online reklama)

Správná dokumentace těchto výdajů vám může ušetřit desítky až stovky tisíc korun.

DPH při prodeji nemovitosti

Většina prodejů mezi soukromými osobami je od DPH osvobozena. Plátci DPH (např. podnikatelé, developeři) však musí DPH odvést za určitých podmínek.

Kdy se DPH platí?

• Sazba DPH: 21 % (při prodeji nemovitosti do 5 let od kolaudace nebo výstavby)
• Snížená sazba 12 % (pro sociální bydlení – byty do 120 m², domy do 350 m²)

DPH NEPLATÍTE, pokud nemovitost prodáváte po více než 5 letech od kolaudace a nejde o podnikatelskou činnost.

Kdy musíte podat daňové přiznání k dani z příjmů z prodeje nemovitosti?

Pokud prodáte nemovitost a příjem z prodeje podléhá dani, musíte jej uvést ve svém daňovém přiznání k dani z příjmů. Přiznání se podává do 31. března následujícího roku (při elektronickém podání máte čas do 2. května).

Jak správně vypočítat daňový základ?

Zdanitelným příjmem je prodejní cena nemovitosti, od které můžete odečíst výdaje spojené s nabytím a prodejem:

• Pořizovací cena – částka, za kterou jste nemovitost koupili.
• Odhadní cena – pokud jste nemovitost získali darem, výdajem je znalecký odhad k datu nabytí. Při dědictví se vychází z hodnoty uvedené v dědickém řízení.
• Další náklady – do výdajů můžete zahrnout prokazatelné investice do rekonstrukce, opravy nebo výdaje spojené s prodejem (např. provize realitní kanceláři, právní služby).

Nezapomeňte, že pokud máte datovou schránku, musíte přiznání podat elektronicky. Včasným podáním a úhradou daně se vyhnete sankcím.

Sankce za nesplnění daňových povinností

• Pozdní podání daňového přiznání → pokuta od 500 Kč
• Zpoždění platby daně → úroky z prodlení
• Daňová kontrola → možné doměření daně a penále

Shrnutí: Na co si dát pozor?

• Zkontrolujte, zda splňujete podmínky pro osvobození od daně z příjmu.
• Pokud daň platíte, využijte všechny možné odpočty, abyste snížili základ daně.
• Pohlídejte si termíny daňového přiznání a platby, ať se vyhnete pokutám.
• U podnikatelů a novostaveb si ověřte, zda se neplatí DPH.
• Kupující musí podat přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna.

Chcete mít jistotu, že je vše správně? Konzultace s daňovým poradcem vám může pomoci ušetřit nemalé částky a předejít problémům s finančním úřadem.

Ověřené zdroje a legislativa:

• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
• Daň z nemovitostí - Finanční správa ČR