Prodej nemovitosti zatížené hypotékou je běžnou situací, kterou lze zvládnout, pokud znáte své možnosti a víte, jak správně postupovat. Tento článek vám přehledně ukáže sedm prověřených způsobů, jak nemovitost úspěšně prodat – včetně konkrétních kroků, praktických příkladů, výhod i možných úskalí.
Možností, jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou, je hned několik. Každá z nich se hodí pro jinou situaci: podle výše zůstatku úvěru, aktuálních podmínek smlouvy a dohody s kupujícím i bankou. Níže najdete přehled sedmi způsobů, které se v praxi běžně využívají.
Nejčastějším a zároveň nejpřirozenějším způsobem, jak prodat nemovitost s hypotékou, je využít kupní cenu ke splacení úvěru. Postup je poměrně jednoduchý: po dohodě s kupujícím o ceně požádáte banku o vyčíslení aktuálního zůstatku hypotéky k dohodnutému datu. Tato část kupní ceny je následně použita na úhradu úvěru a po jeho doplacení banka vydá potvrzení o splacení a souhlas s výmazem zástavního práva z katastru nemovitostí.
Pokud je kupní cena dostatečně vysoká na to, aby pokryla celý zbývající dluh. V ideálním případě vznikne i finanční rezerva, kterou můžete využít například na pořízení nové nemovitosti.
Při předčasném splacení mimo období fixace může banka účtovat poplatek. Od roku 2016 jsou sice sankce zákonem omezeny, ale přesto doporučujeme požádat o jejich přesné vyčíslení. Nejvýhodnější je načasovat prodej tak, aby se kryl s koncem fixace – tehdy lze hypotéku doplatit bez sankcí nebo s minimálním poplatkem.
Jednou z možností, jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou, je převod úvěru na nového vlastníka. Kupující v takovém případě vstupuje do stávající úvěrové smlouvy a pokračuje ve splácení za stejných podmínek. Tento postup však vyžaduje souhlas banky, která bude nového žadatele posuzovat stejně důkladně, jako při žádosti o nový úvěr – tedy podle výše příjmů, výdajů, bonity a úvěrové historie.
Převzetí hypotéky je výhodné zejména tehdy, pokud máte úvěr sjednaný s nízkou úrokovou sazbou, kterou by kupující dnes pravděpodobně nedostal. Může tak jít o silný argument při vyjednávání o prodejní ceně nebo rozhodování mezi více nemovitostmi.
Přestože se jedná o úsporné řešení bez sankcí za předčasné splacení, nenabízí ho každá banka. Zároveň platí, že ne každý kupující bude ochoten nebo schopen vaši hypotéku převzít – a to i přesto, že podmínky mohou být výhodné. Schvalovací proces navíc může trvat déle než klasický úvěr.
💡 Praktický tip: Máte-li hypotéku s fixací sjednanou v době nízkých úrokových sazeb, můžete to proměnit ve výhodu a využít jako konkurenční výhodu při prodeji.
Pokud kupující nechce nebo nemůže převzít vaši stávající hypotéku, nabízí se běžné řešení: sjedná si vlastní hypotéku a její pomocí doplatí váš úvěr. Z pohledu banky jde o standardní hypoteční úvěr na koupi nemovitosti – rozdíl je pouze v tom, že část kupní ceny je určena k uhrazení zůstatku vaší hypotéky. Po jejím doplacení banka vydá souhlas s výmazem zástavního práva a na katastru se zapíše nová zástava ve prospěch banky kupujícího.
Pro kupující, kteří si chtějí nastavit podmínky úvěru podle sebe – např. délku splácení, výši splátek, volbu fixace nebo pojištění. Také se využívá v případech, kdy vaše hypotéka již není konkurenceschopná a kupující má možnost získat lepší sazbu jinde.
Tento způsob vyžaduje pečlivou koordinaci mezi prodávajícím, kupujícím, oběma bankami, právníkem a často i advokátní úschovou. Celý proces může být časově i administrativně náročnější než standardní prodej bez hypotéky, ale při správném vedení je plně zvládnutelný.
💡 Výhoda: Umožňuje flexibilitu – kupující si vybere podmínky hypotéky na míru a zároveň vám umožní prodat nemovitost bez nutnosti refinancovat či čekat na fixaci.
VNěkteří kupující mají vlastní prostředky a nepotřebují hypotéku. V takovém případě mohou nejprve zaplatit vaší bance zbývající částku úvěru. Po doplacení banka zástavu zruší a zbytek kupní ceny obdržíte vy jako prodávající.
💡 Tip: Pokud narazíte na hotovostního kupujícího, je tato varianta jednou z nejjednodušších. Hodí se například pro prodej investorovi nebo firmě, která jedná rychle a bez potřeby financování.
Pokud se nechcete zabývat vyřizováním dokumentace, komunikací s bankou a kontrolou všech kroků, můžete prodej nemovitosti s hypotékou svěřit zkušené realitní kanceláři. Ta vám pomůže celý postup bezpečně zvládnout – od stanovení reálné ceny až po právní servis a vyjednání s bankou.
💡 Tip: Ptejte se, zda má kancelář zkušenosti s hypotékami a jestli jejich provize zahrnuje i právní servis. To vám ušetří čas i starosti.
Pokud potřebujete prodat nemovitost rychle a bez zdržování, můžete využít službu okamžitého výkupu. Specializovaná firma od vás nemovitost odkoupí, doplatí zůstatek vaší hypotéky bance a zbytek kupní ceny vyplatí vám. Vhodné je to zejména tehdy, když se dostanete do finanční tísně nebo nechcete čekat na běžného kupce.
💡 Tip: Pokud je pro vás důležitá rychlost, jistota a chcete mít věci co nejdřív vyřešené, může být výkup nejlepší volbou – obzvlášť v případě finančních problémů nebo blížící se dražby.
Zpětný nájem je řešení pro ty, kteří potřebují prodat nemovitost, ale zároveň v ní chtějí dál bydlet. V praxi to funguje tak, že specializovaná firma nemovitost odkoupí, splatí vaši hypotéku a následně vám ji pronajme. Vy tak získáte potřebné peníze, zbavíte se závazků vůči bance, ale zároveň nemusíte měnit bydlení.
💡Tip: Zpětný výkup s nájmem je ideální pro klienty, kteří se chtějí vyhnout exekuci, chtějí stabilizovat své finance, ale zatím nemají jinou možnost bydlení. Získají čas i prostor najít řešení bez tlaku.
Prodej nemovitosti zatížené hypotékou nemusí být složitý, pokud víte, jaké možnosti máte. Většina případů má řešení – ať už chcete prodat klasickou cestou, nebo hledáte rychlejší a jednodušší variantu.
💡 Tip na závěr: Nechte si zdarma vyčíslit zůstatek hypotéky a zjistěte, kdy můžete prodat bez sankcí. Pomůžeme vám porovnat dostupné možnosti – od běžného prodeje až po výkup s nájmem, který vám umožní zůstat v nemovitosti a získat potřebnou finanční rezervu.
Zpětný odkup nemovitosti je řešením pro ty, kteří potřebují okamžitě peníze, ale nedosáhnou na úvěr od banky. Nemovitost prodají, zůstávají v ní jako nájemci a mají možnost si ji později odkoupit zpět. Pomáhá při exekuci, hrozící dražbě i vážných finančních problémech.
Více o výkupu