Zpětný leasing: řešení pro ty, kteří nechtějí ztratit nemovitost

Základní princip zpětného leasingu

Při zpětném leasingu prodává majitel svou nemovitost specializované firmě nebo investorovi a současně s ním uzavírá dohodu o dalším bydlení. Zůstává tedy v roli nájemce a má právo ji v předem stanovené lhůtě odkoupit zpět.

1. Prodej

Majitel dostane peníze za svou nemovitost, které může okamžitě využít, třeba na úhradu dluhů, exekucí nebo jiných nákladů.

2. Nájemní vztah

Bývalý vlastník nyní vystupuje jako nájemce. Byt či dům tedy nemusí opouštět. Platí předem dohodnutou měsíční sumu (nájem).

3. Budoucí koupě

Kromě kupní a nájemní smlouvy se sjednává také právo zpětné koupě za určitou cenu (obvykle navýšenou oproti původní výkupní částce). V určeném období (např. 3–5 let) může být nemovitost znovu převedena zpět na původního majitele.

Největší výhody a přínosy pro majitele

Zpětný leasing je volbou především pro rodiny či jednotlivce, kteří se ocitli ve finančních potížích a nutně potřebují likviditu, aniž by se chtěli stěhovat. Přináší ale i další pozitiva, která ocení různé typy klientů.

Rychlá cesta k potřebným penězům

• Okamžitá úhrada závazků
  Zásadní přínos spočívá v rychlém získání finančních prostředků. Pokud již hrozí exekuce nebo dražba, zpětný leasing umožní rychlou výplatu dluhu, aby se předešlo nucenému prodeji nemovitosti za nevýhodných podmínek.
• Snadnější vyřízení než bankovní úvěr
  Klasická hypotéka vyžaduje mnohé doklady, posouzení příjmů a nahlížení do registrů. Firmy nabízející zpětný leasing se obvykle zaměřují hlavně na hodnotu nemovitosti – řeší, zda je možné ji výhodně odkupovat a jaké záruky poskytnout bývalému majiteli pro budoucí znovunabytí.
• Minimalizace omezení
  Banky mohou žadatelům zamítnout úvěr i kvůli drobným záznamům v registrech. Oproti tomu leasingové společnosti tolerují i situace s exekucemi či právními vadami na listu vlastnictví, protože vyplácejí dluhy přímo.

Zachování bydlení v domě či bytě

• Žádné stěhování
  Lidé, kteří se nechtějí rozloučit s rodinným domem nebo bytem, ocení, že mohou zůstat v dobře známém prostředí. Okolí často ani nepostřehne změnu, protože jde o formální převod vlastnictví.
• Pocit stability v náročném období
  Možnost zůstat na své adrese značně uklidňuje situaci v rodině. Je tak možné vyhnout se stresu ze stěhování nebo hledání nového bydlení v kritické době, kdy příjmy mohou být narušené a podmínky na realitním trhu nejsou příznivé.

Otevřená cesta k budoucímu odkupu

• Naděje na návrat k původnímu vlastnictví
  Velkou výhodou oproti přímému prodeji je možnost nemovitost po zlepšení finanční situace odkoupit zpět. Stačí dohodnout parametry budoucí koupě (zejména cenu a lhůtu).
• Šance na refinancování
  Jakmile se vyřeší předchozí dluhy, bývá jednodušší získat nový úvěr nebo hypotéku, s jejichž pomocí lze splatit odkupní cenu. Tím se bývalý majitel znovu stává vlastníkem a přechází na standardní režim hypotéky s nižšími úrokovými sazbami (v porovnání s leasingovým nájemným).

Variabilita podmínek a přizpůsobení podle potřeb

• Úprava prodejní částky
  Existuje možnost prodat jen takový podíl hodnoty nemovitosti, který pokryje nejdůležitější závazky. Díky tomu se nájemné udržuje na nižší úrovni.
• Možnost individuálních dohod
  Některé firmy nabízejí rozličné varianty pro výpočet budoucí odkupní ceny (např. navýšení o určité procento ročně, pevná paušální částka za každý započatý rok aj.). Každý klient si může vybrat, co pro něj znamená schůdnou variantu.

Diskrétnost a ochrana před dražbou

• Rychlý prodej namísto nucené ztráty
  Pokud by došlo k dražbě, je pravděpodobné, že se nemovitost prodá za výrazně nižší cenu, než by mohla mít na běžném trhu. V případě zpětného leasingu je původní majitel chráněn před nevyzpytatelnými podmínkami veřejné aukce.
• Ochrana před veřejnou ostudou
  Někomu může záležet na tom, aby se sousedé a okolí nedozvěděli o finančních potížích. Změna majitele v katastru není tak nápadná a rodina dál zůstává ve svém bydlišti.

Situace, kdy je zpětný leasing obzvlášť vhodný

Zatímco pro někoho může být zpětný leasing jen zajímavá možnost, pro jiného je skutečně jedinou záchranou v extrémních finančních momentech.

• Exekuce nebo hrozící dražba
  Pokud majiteli hrozí, že přijde o nemovitost v dražbě, zpětný leasing přináší rychlé řešení: zabraňuje prodeji majetku za zlomek jeho skutečné hodnoty a udržuje dotyčnou rodinu v původním bydlišti.
• Platební potíže s hypotékou
  Když se dluhy a penalizace kupí a banka odmítne refinancování, je tato varianta způsobem, jak situaci překlenout. Vlastník dům prodá leasingové firmě, vyplatí stávající úvěr a dále platí nájem, který může být i flexibilně domluvený.
• Nedostupnost běžného úvěru
  Lidé se záznamy v registrech, s krátkodobými výpadky příjmů nebo ve ztížené životní situaci (rozvod, dlouhodobá nemoc) většinou nezískají klasickou hypotéku. Zpětný leasing je tedy jedna z mála možností, jak si rychle zajistit hotovost.
• Nevyjasněné vlastnické či právní vztahy
  Některé firmy se specializují na výkup i relativně problematických nemovitostí (s věcnými břemeny či podílovým spoluvlastnictvím). Díky zpětnému leasingu se majitelé vyhnou zdlouhavým jednáním s bankami, které by jim pravděpodobně úvěr neposkytly.

Na co si dát pozor, než se rozhodnete pro zpětný leasing

Zpětný leasing může být užitečným řešením, ale stejně jako u každé důležité dohody je potřeba zvážit i méně viditelné stránky. Nejde o to, aby vás odradily – spíše je dobré s nimi předem počítat a být připraven.

• Nájem může být vyšší než běžná splátka hypotéky
  Pokud byste za běžných okolností měli nárok na hypotéku, její měsíční splátka by často byla nižší než nájem, který se při zpětném leasingu platí. Pro rodinu, která se právě zotavuje z finančních potíží, to může být znatelná zátěž.
• Odkupní cena bývá navýšena
  Částka, za kterou si můžete nemovitost koupit zpět, bývá vyšší než cena, za kterou byla prodána. Leasingová firma si tím zohledňuje náklady a rizika. Ve výsledku tak zaplatíte víc, než kdybyste si v klidnější době vzali hypotéku.
• Hrozí trvalá ztráta majetku
  Pokud se nedaří platit nájem nebo později sehnat prostředky na zpětný odkup, nemovitost zůstane natrvalo ve vlastnictví firmy. Je proto důležité mít realistický plán, jak si v budoucnu finančně polepšit.
• Ne všechny firmy jednají férově
  Na trhu působí seriózní hráči, ale i ti, kteří nastavují podmínky tak, aby na nich klient tratil. Může jít o příliš nízkou výkupní cenu nebo složité pasáže ve smlouvách. Než se k čemukoli zavážete, vyplatí se firmu prověřit a ideálně konzultovat vše s právníkem.

Jak probíhá sjednání zpětného leasingu: krok za krokem

Zatímco detailní mechanismy se různí dle každé konkrétní nabídky, obecný scénář bývá podobný:

• Prvotní kontakt
  Majitel se obrátí na leasingovou společnost nebo investora, sdělí svou situaci, dluhy a odhadní cenu nemovitosti. Firma vyhodnotí, zda je nemovitost pro tuto transakci vhodná, a zašle předběžné podmínky.
• Dohoda o výkupní částce a nájmu
  Následuje stanovení vyplacené sumy a měsíčního nájmu. Bývá zvykem pohybovat se kolem 50–80 % reálné hodnoty. Pokud je zadlužení vysoké, cena se nastaví tak, aby pokryla potřebné dluhy, ale nezatížila budoucí nájem přespříliš.
• Příprava smluv
  Obvykle jde o tři dokumenty: kupní smlouvu (nemovitost přechází na nového vlastníka), nájemní smlouvu (původní majitel setrvává v bydlení) a smlouvu o budoucí kupní smlouvě (upravuje odkupní podmínky).
• Vyplacení dluhů a převod
  Po uzavření kupní smlouvy dojde k výplatě dluhů věřitelům. Pokud majitel čelil exekuci, exekutor většinou vydá souhlas se zápisem změny v katastru a věc se tím uzavírá.
• Další období v nájmu
  Bývalý majitel žije v domě či bytě jako nájemce. Hradí danou měsíční částku a připravuje se na okamžik, kdy bude moci uplatnit odkupní právo.
• Zpětné nabytí
  Kdykoli během dohodnuté doby (např. tří až pěti let) může původní vlastník uhradit odkupní cenu, čímž získá majetek zpět. Částka je obvykle vyšší o procentuální roční navýšení, které odráží „leasingový“ zisk.

Komu se zpětný leasing vyplatí nejvíc

• Rodiny ohrožené nuceným prodejem
  Jestliže je rodina ve fázi, kdy už banka odmítla refinancování a exekutor klepe na dveře, může být tato cesta jedním z posledních způsobů, jak si uchovat bydlení.
• Podnikatelé s majetkem
  Firmy často uvolňují kapitál tím, že svůj areál nebo kancelářskou budovu prodají leasingové společnosti a nadále ji využívají. Získané peníze investují do provozu nebo rozvoje.
• Jedinci se slabší bonitou
  Lidé, kterým banky zamítly úvěr pro záznam v registru, nemusejí mít jinou legální a rychlou cestu, jak uspokojit věřitele.
• Ti, kteří počítají s budoucí hypotékou
  Jestliže věří, že se jejich situace stabilizuje a banky jim za rok či dva poskytnou standardní hypotéku, je zpětný leasing ideální most k novému úvěru – mezitím se vyřeší staré dluhy, očistí katastr od exekucí a posílí se rodinné příjmy.

Příklady z praxe

• Záchrana rodinného domu
  Pan Karel dlužil 2 miliony Kč, které nebyl schopen splácet. V bance mu zamítli žádost o refinancování, a tak mu hrozila dražba rodinného domu odhadnutého na 4 miliony. Oslovil leasingového investora, který mu vyplatil 2,2 milionu (z toho zaplatil dluh + poplatky) a nastavil nájem okolo 15 tisíc Kč měsíčně. Pan Karel v domě dál bydlí a ví, že pokud do čtyř let zlepší svou finanční situaci (očekává sloučení dvou půjček a možnou novou hypotéku), dům koupí zpět za sumu navýšenou o sjednaná procenta.
• Majitelka bytu v exekuci
  Paní Marie měla na bytě dluh z nepovedeného podnikání a rozvodu. Banky s ní nechtěly jednat, protože byla krátce po ztrátě zaměstnání. Zpětný leasing jí poskytl dost peněz na úplné oddlužení, přičemž byt neopustila. Po dvou letech si našla novou práci a získala menší hypotéku, díky které mohla využít právo na zpětnou koupi.

Jak předejít problémům a mít vše pod kontrolou

Aby zpětný leasing skutečně pomohl a nezpůsobil víc škody než užitku, vyplatí se věnovat pozornost několika důležitým věcem. S dobře nastavenými podmínkami a ověřeným partnerem totiž může jít o bezpečný a smysluplný krok.

Prověřte si hodnotu nemovitosti i všechny smlouvy

• Zjistěte si reálnou cenu vaší nemovitosti
  Je dobré znát skutečnou hodnotu, za kterou se podobné domy nebo byty ve vašem okolí prodávají. Pomoci může nezávislý odhadce nebo i porovnání s aktuálními inzeráty. Díky tomu budete mít lepší představu, jaká částka je při výkupu férová.
• Nechte si smlouvy zkontrolovat právníkem
  Každá smlouva by měla být srozumitelná, přehledná a především bezpečná. Občas se v dokumentech od méně férových firem skrývají podmínky, které mohou mít nepříjemné důsledky – třeba že při zpoždění s nájemným automaticky ztratíte možnost nemovitost odkoupit zpět. Právník vám pomůže odhalit podobná rizika včas.

Nastavte si výkup a nájem tak, aby byly zvládnutelné

• Nepřemrštěte částku, kterou si necháte vyplatit
  Čím vyšší suma z nemovitosti dostanete, tím vyšší nájem budete měsíčně platit. Místo toho je lepší požádat jen o tolik, kolik opravdu potřebujete. Zbytek případně vyřešit jinak – tím si udržíte nižší měsíční náklady a snížíte tlak na rodinný rozpočet.
• Mějte plán na zpětný odkup
  Ujistěte se, že víte, kde a jak do budoucna získáte peníze na zpětnou koupi. Pokud byste lhůtu pro odkup nestihli, firma má právo nemovitost ponechat a dál s ní nakládat.

Vyberte si seriózního poskytovatele

• Zajímejte se o reference a historii firmy
  Dejte přednost firmám, které fungují delší dobu, mají dobré hodnocení od klientů a působí stabilně. Zkontrolujte si také, zda v minulosti neměnily jméno nebo se nevyhýbají odpovědnosti.
• Všímejte si, jak s vámi jednají
  Seriózní společnost vám vše pečlivě vysvětlí, nabídne varianty řešení a dá vám čas na rozmyšlenou. Pokud na vás někdo tlačí nebo mlží ohledně čísel a podmínek, zbystřete – důvěra a otevřenost jsou v tomto typu obchodů zásadní.

Shrnutí hlavních výhod zpětného leasingu

Zpětný leasing nemovitostí přináší především rychlou finanční injekci, aniž by se majitel musel stěhovat. Je výhodný v situacích, kdy tradiční bankovní cesty selhávají – například z důvodu nízké bonity, hrozící dražby nebo exekuce. V domě či bytě lze zůstat a během několika let se snažit, aby se dluhová spirála urovnala a nová hypotéka zase pomohla k návratu majetku do původního vlastnictví.

Výkupní cena se obvykle určuje podle skutečných potřeb i rozumné zátěže měsíčních nákladů. Nájemce tak přesně ví, kolik bude měsíčně platit, a navíc se nemusí starat o některé výdaje (např. daň z nemovitosti). Pokud se rodině podaří ekonomicky zotavit, může za předem definovaných podmínek nemovitost odkoupit a vrátit se ke standardní formě bydlení.

Závěr: Proč dát zpětnému leasingu šanci

Ačkoli existují i další cesty (klasická hypotéka, bankovní úvěr či přímý prodej), zpětný leasing je praktický právě tam, kde je nezbytné vyřešit akutní zadlužení či právní vady, a přitom se nechcete vzdát domova. V porovnání s nucenou dražbou se většinou podaří získat vyšší výnos a udržet kontinuitu bydlení nebo podnikání ve známém prostředí.

Pokud se při volbě této varianty pečlivě vyhodnotí rizika, zvolí férový poskytovatel a nastaví přiměřené podmínky, může zpětný leasing poskytnout skutečně silnou oporu. Zbytečně při něm neztrácíte čas složitými formalitami, neztrácíte okamžitě domov a do budoucna máte šanci vše vrátit do původního stavu – ideálně s nově nabytou finanční stabilitou.

Doporučené zdroje a odkazy

• Odhady reálných cen: Pro náhled aktuálních tržních poměrů lze využít například veřejně přístupné internetové portály s realitní inzercí.
• Česká leasingová a finanční asociace (ČLFA): www.clfa.cz – Uvádí statistiky týkající se leasingového trhu v ČR.
• Právní normy: Doporučuje se nastudovat zejména občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), který upravuje kupní i nájemní vztahy. Konkrétně se jedná o tyto části občanského zákoníku: Kupní smlouva - § 2079 a násl., Nájemní smlouva - § 2201 a násl., Smlouva o budoucí kupní smlouvě - § 1785 a násl.

💡 Co si z článku odnést: Celkově lze říci, že zpětný leasing se díky kombinaci okamžité hotovosti a zachování bydlení řadí mezi atraktivní způsoby, jak se vypořádat s finančními problémy. Pokud se provede rozumně a s důkladným zajištěním, otevírá cestu k vyřešení současných závazků a dává prostor k zajištění prostředků pro odkupy v budoucnu.