Co musíte znát, než požádáte o hypotéku v roce 2025
Tento průvodce je jiný. Nejenže shrnuje aktuální pravidla hypoték v roce 2025, ale navíc vám pomůže pochopit, jak banky skutečně uvažují, na co si dát pozor už před podáním žádosti a jak si výrazně zvýšit šanci na úspěch – třeba i tam, kde by vám jinak hypotéku neschválili. Přidáme konkrétní čísla, modelové příklady i chytré triky z praxe. Ať už míříte na koupi bytu, domu nebo refinancování úvěru, v tomto článku najdete přesně ty informace, které ostatní jen naznačují – a často nedořeknou.
Aktuální situace: sazby, pravidla ČNB, dostupnost hypoték
Rok 2025 přináší po letech vysokých úrokových sazeb výrazně příznivější podmínky pro žadatele o hypotéku. Česká národní banka během roku 2024 několikrát snížila základní repo sazbu – aktuálně se drží na úrovni 3,75 %, což umožnilo komerčním bankám zlevnit nové hypotéky.
Úrokové sazby
💡 Úrokové sazby jsou sice stále vyšší než v letech 2020–2021, ale proti předchozím dvěma letům představují citelné zlepšení a vrací dostupnost vlastního bydlení na reálnější úroveň.
Změny v regulacích ČNB
Od ledna 2024 byly zrušeny dvě důležité hranice, které dlouhodobě omezovaly přístup k úvěrům:
Ačkoli ČNB tyto limity zrušila, většina bank si ponechala interní metodiky, které podobné limity uplatňují při posuzování bonity žadatelů. Klienti tak stále musí doložit, že budou schopni hypotéku dlouhodobě splácet.
Co zůstává v platnosti – LTV
LTV (Loan-to-Value) je parametr, který udává poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Zůstává jediným limitem stanoveným ČNB:
To znamená, že klienti musí mít minimálně 10–20 % z kupní ceny k dispozici z vlastních zdrojů, nebo si na tuto část zajistit jiné financování (např. ze stavebního spoření).
Hypotéky jsou znovu dostupnější, ale jen pro někoho!
Banky jsou i nadále obezřetné. Schválení hypotéky závisí nejen na úrokové sazbě, ale především na celkové bonitě klienta, výši jeho příjmu, finanční historii a typu nemovitosti. Právě proto je v roce 2025 důležité věnovat přípravě žádosti maximální pozornost a neřídit se pouze orientačními kalkulačkami na internetu.
Co rozhoduje o schválení žádosti v roce 2025
Přestože ČNB zrušila limity DTI a DSTI, banky si ponechaly vlastní přísné metodiky posuzování. Schválení žádosti o hypotéku se v roce 2025 odvíjí od celé řady faktorů, které se mezi jednotlivými bankami mohou výrazně lišit. Klíčové je pochopit, co konkrétně banky zkoumají a jak tato kritéria ovlivňují vaši šanci na úspěch.
Rozdíly mezi bankami
Každá banka má jiný přístup k posuzování bonity i k různým typům příjmů. Například:
💡 Rada: Vždy si ověřte, jaký přístup má konkrétní banka k vašemu typu příjmu. Hypoteční specialista vám může pomoci vybrat tu správnou.
Jaký příjem potřebujete na 3, 5 a 7 milionů
| Výše hypotéky |
Měsíční splátka |
Doporučený příjem (1 žadatel) |
Příjem (2 žadatelé) |
| 3 000 000 Kč |
16 200 Kč |
34–38 000 Kč |
17–20 000 Kč každý |
| 5 000 000 Kč |
27 000 Kč |
56–60 000 Kč |
28–30 000 Kč každý |
| 7 000 000 Kč |
37 800 Kč |
77–82 000 Kč |
38–41 000 Kč každý |
Při úroku 5,1 %, fixaci na 5 let a splatnosti 30 let. Banky i bez DSTI často vyžadují, aby splátky tvořily max. 40–45 % čistého příjmu.
Hypotéka pro mladé do 36 let
Mladí žadatelé mají v roce 2025 výhodu, která jim může výrazně usnadnit cestu k vlastnímu bydlení. Česká národní banka umožňuje využít výhodnější LTV limit, pokud žadatel splňuje konkrétní podmínky.
Kdo může zvýhodnění využít?
Hlavní výhoda: vyšší LTV
Mladí žadatelé mohou získat hypotéku až do 90 % hodnoty nemovitosti, zatímco ostatní žadatelé mají standardní strop na 80 %. To znamená, že stačí mít naspořeno jen 10 % – v praxi to může znamenat, že místo 1 milionu Kč stačí 500 tisíc Kč vlastních prostředků při koupi bytu za 5 milionů Kč.
Další výhody pro mladé (dle banky):
💡 Poznámka: Výhody nejsou automatické – je potřeba je při žádosti uplatnit a banka může požadovat dodatečné doložení účelu nebo věku obou žadatelů.
Nejčastější chyby žadatelů o hypotéku
I když jsou informace o hypotékách dnes dostupnější než kdy dřív, mnoho žadatelů stále opakuje zásadní chyby, které mohou jejich šance na schválení výrazně snížit. Níže uvádíme ty nejčastější – včetně doporučení, jak se jim vyhnout.
1. Nedoložené nebo neúplné příjmy
Banky vyžadují kompletní dokumentaci. Nestačí výplatní pásky – potřebujete i potvrzení od zaměstnavatele a často také výpisy z účtu. OSVČ pak dokládají i daňové přiznání, přehledy pro ČSSZ a zdravotní pojišťovnu.
Řešení: Připravte si všechny potřebné doklady předem a nechte si zkontrolovat jejich úplnost hypotečním specialistou.
2. Záznamy v registrech
I drobný prohřešek v registru (např. zapomenutá splátka nebo nezaplacená pokuta) může být důvodem zamítnutí žádosti.
💡 Řešení: Požádejte předem o výpis z BRKI a NRKI. V případě nesrovnalostí se pokuste o opravu nebo vysvětlení situace.
3. Nedostatečné vlastní prostředky
Někteří žadatelé počítají s tím, že jim banka poskytne 100% hypotéku – to ale v roce 2025 není reálné. Minimálně 10–20 % musíte mít z vlastních zdrojů.
💡 Řešení: Plánujte dopředu. Pokud nemáte potřebnou hotovost, zvažte dofinancování ze stavebního spoření nebo dar od blízké osoby.
4. Chyby v dokumentaci nemovitosti
Chybějící nebo neaktuální list vlastnictví, nejasná kupní smlouva nebo neověřený znalecký posudek mohou proces výrazně zkomplikovat.
💡 Řešení: Spolupracujte s realitním makléřem, právníkem nebo notářem, aby všechny dokumenty byly správně připraveny.
5. Podání žádosti bez srovnání nabídek
Mnoho žadatelů automaticky osloví svou „domácí“ banku, aniž by si zjistili, že jinde by mohli získat výhodnější podmínky.
💡 Řešení: Nechte si zpracovat nabídky od více bank nebo využijte služeb nezávislého hypotečního poradce.
Shrnutí: Vyvarovat se zbytečných chyb znamená ušetřit si čas, nervy a často i peníze. Dobrá příprava žádosti je dnes naprostý základ.
Jak zvýšit svou bonitu a šanci na úspěch
Bonita – tedy schopnost splácet úvěr – je jedním z nejdůležitějších faktorů, které banka při schvalování hypotéky zohledňuje. Dobrou zprávou je, že svoji bonitu můžete aktivně ovlivnit. Následující kroky vám pomohou zvýšit šanci na schválení a dosáhnout na výhodnější podmínky.
1. Snižte své závazky
Každý stávající úvěr, leasing, kontokorent nebo kreditní karta vám ubírá z bonity. A to i v případě, že kreditku nevyužíváte – banka počítá s celým limitem.
💡 Doporučení: Zrušte nevyužívané limity a pokud můžete, předčasně splaťte menší úvěry.
2. Zvyšte a stabilizujte příjem
Banky preferují stabilní příjem z hlavního pracovního poměru. U OSVČ hodnotí nejen výši zisku, ale i kontinuitu podnikání a daňové přiznání.
💡 Doporučení: Pokud uvažujete o změně práce, odložte ji až po schválení hypotéky. OSVČ by měli mít ideálně dvě zdaňovací období s pozitivním hospodářským výsledkem.
3. Přizvěte spolužadatele
Společná žádost (např. s partnerem) zvyšuje celkový posuzovaný příjem, což může výrazně pomoci – zejména pokud jeden z vás má stabilní a vyšší příjem.
💡 Pozor: Spolužadatel se stává spoludlužníkem a nese odpovědnost za splácení.
4. Navyšte vlastní zdroje
Nižší LTV znamená menší riziko pro banku a často i výhodnější úrok. Pokud tedy dokážete složit více než jen minimálních 10–20 %, máte lepší vyjednávací pozici.
💡 Doporučení: Připravte si kromě akontace i rezervu na poplatky, rekonstrukce nebo vybavení domácnosti.
5. Udržujte čisté registry
Záznamy v registrech jsou častým důvodem pro zamítnutí. I opožděná splátka z minulosti může být problém.
💡 Doporučení: Nechte si předem vystavit výpis z BRKI a NRKI. V případě chyb požádejte o jejich opravu.
6. Požádejte o předběžné posouzení
Nezávazné vyhodnocení vaší situace hypotečním specialistou vám pomůže zjistit, u které banky máte největší šanci a jaký bude váš strop pro výši úvěru.
💡 Výhoda: Můžete upravit výši požadovaného úvěru nebo doložit další příjem ještě před ostrým podáním žádosti.
Shrnutí: Bonitu nevylepšíte přes noc, ale i malé změny mohou mít velký dopad. Kdo se připraví, má výrazně vyšší šanci získat hypotéku na první pokus – a za lepších podmínek.
Co dělat, když banka hypotéku neschválí
I přes veškerou přípravu a snahu může banka žádost o hypotéku zamítnout. Neznamená to ale konec cesty – spíše nový začátek s lepší strategií. Níže najdete konkrétní postupy, které vám pomohou získat hypotéku v dalším kroku nebo najít jiné řešení.
1. Zjistěte důvod zamítnutí
Banky nejsou povinny vám sdělit důvod zamítnutí, ale většina ho při dotazu objasní. Nejčastější důvody bývají:
💡 Tip: Pokud důvod znáte, můžete jej cíleně řešit nebo přizpůsobit další žádost.
2. Oslovte jinou banku
Metodiky bank se liší. Zatímco jedna instituce může být přísná na typ smlouvy, jiná akceptuje i příjmy z dohod, mateřské, pronájmu nebo podnikání v zahraničí.
💡 Doporučení: Spolupracujte s nezávislým specialistou, který vám pomůže najít banku s vhodným přístupem.
3. Zlepšete svou bonitu
Často postačí jen mírná úprava vaší finanční situace:
💡 Pozor: Vyplatí se žádost odložit o několik měsíců, pokud víte, že se vaše bonita zlepší.
4. Zvažte alternativní řešení
Pokud se vám nepodaří získat hypotéku klasickou cestou:
5. Konzultujte svou situaci s odborníkem
Hypoteční makléř nebo finanční specialista vám pomůže nejen s výběrem banky, ale hlavně s nastavením strategie. Často ví o podmínkách, které nejsou veřejné.
💡 Výhoda: Ušetříte čas i energii a zvýšíte šanci na schválení při další žádosti.
Shrnutí: Zamítnutí hypotéky není selhání. Je to příležitost zjistit, co je potřeba upravit – a jít znovu do žádosti s lepší pozicí, větší šancí a větším klidem.
Shrnutí a doporučení
Získání hypotéky v roce 2025 je možné – ale vyžaduje víc, než jen naději a základní informace z internetu. Banky dnes posuzují klienty individuálně, a to jak z hlediska finanční kondice, tak schopnosti doložit příjmy, splatit závazky a předložit kvalitní podklady. Dobrá příprava, čisté registry, stabilní příjem a důvěryhodný profil žadatele zůstávají klíčovými faktory.
Pokud patříte mezi ty, kdo se chtějí zorientovat, co vás čeká a jak zvýšit šanci na schválení, pak si z tohoto článku odnesete:
Doporučení na závěr: Nečekejte, že vám hypotéku někdo „dá“ – připravte se, zeptejte se odborníka, nechte si srovnat nabídky a najděte řešení na míru. Ať už plánujete vlastní bydlení, refinancování, nebo řešíte složitější situaci, dobře zvolená hypoteční strategie vám může ušetřit nejen peníze, ale i spoustu času a starostí.
